十一假期以來(lái)，賈躍亭與許家印的FF新能源汽車(chē)投資合作糾紛被廣泛關(guān)注，表面來(lái)看是單純的投資合作糾紛，然而其背后卻折射出了大型房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路。

背  景

隨著“限售、限購(gòu)、限貸、限價(jià)”等調(diào)控政策的出臺(tái)，傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式面臨開(kāi)發(fā)成本增加、融資收緊、資金回收壓力大等問(wèn)題。現(xiàn)階段調(diào)控會(huì)釋放一定剛需和改善型自住需求，這種需求會(huì)隨著人口結(jié)構(gòu)變化和城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；另外一方面，考慮到控制人口規(guī)模、房屋存量、居民收入水平及房?jī)r(jià)收入比等因素，有支付能力的需求規(guī)模在一定階段內(nèi)是相對(duì)有限的。因此，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)雖然會(huì)保持一定的發(fā)展，但房企的戰(zhàn)略調(diào)整勢(shì)在必行。

路徑一：教育

2017年國(guó)內(nèi)教育市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)9萬(wàn)億元，國(guó)家意志成為教育產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金期的拐點(diǎn)，教育產(chǎn)業(yè)成為房企多元化發(fā)展的新方向。教育作為強(qiáng)勁內(nèi)需，成為地產(chǎn)商主要轉(zhuǎn)型版塊。

在2017年，上海萬(wàn)科教育以“熱帶雨林·新物種”為主題，推出教育品牌“德英樂(lè)”。碧桂園“博實(shí)樂(lè)”教育在美國(guó)紐交所掛牌上市。近年來(lái)，各大地產(chǎn)品牌紛紛看好教育領(lǐng)域，外加教育與地產(chǎn)具有天然的連接屬性，不少地產(chǎn)巨頭紛紛覬覦教育市場(chǎng)。目前，“地產(chǎn)+教育”有三大模式：

第一、借助周邊豐富的教育資源提升項(xiàng)目品質(zhì)，算是“傍名校”。這種可以算“地產(chǎn)+教育”的初級(jí)模式，營(yíng)銷(xiāo)味道較重，希望借助名校提升樓盤(pán)價(jià)值。

第二、與名校合作辦學(xué)，可稱(chēng)為“引名校”。這種模式相對(duì)成熟，即由房地產(chǎn)企業(yè)出資興建校舍，建成后交由當(dāng)?shù)亟逃块T(mén)管理。合作辦學(xué)一般有民辦公助、公辦民助兩種，基本模式是開(kāi)發(fā)商出地、出資金，投資校舍、設(shè)備等硬件并負(fù)責(zé)設(shè)施的維護(hù)管理；學(xué)校出師資，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理。

第三、社區(qū)自己創(chuàng)辦學(xué)校，可稱(chēng)為“辦名校”。這種模式就是房地產(chǎn)企業(yè)自己創(chuàng)辦學(xué)校，多聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的教育管理機(jī)構(gòu)管理教學(xué)。該模式的關(guān)鍵是招聘到優(yōu)秀的校長(zhǎng)，建設(shè)合格的教師隊(duì)伍，制定科學(xué)的發(fā)展方案。這種模式將建校者和辦學(xué)者合二為一，保證教育穩(wěn)定性，開(kāi)發(fā)難度最大但成熟后經(jīng)濟(jì)收益也最大。

路徑三：文體旅游

近幾年，我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展吸引了不少房企的目光，文旅地產(chǎn)成為了不少房企跨界經(jīng)營(yíng)尋求的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》獲悉，在城市地產(chǎn)調(diào)控政策之下，部分房企選擇將大筆資金轉(zhuǎn)投文旅地產(chǎn)洼地，文旅地產(chǎn)成為地產(chǎn)行業(yè)的新動(dòng)力和突破口。

目前已有超過(guò)1/3的百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn)，但其短期升值難、長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)難也考驗(yàn)著房企運(yùn)營(yíng)能力和智慧。而特色小鎮(zhèn)以其獨(dú)特的文化多樣性在中國(guó)的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中占有一席之地。

近年來(lái)，特色小鎮(zhèn)以特色文化為基點(diǎn)，依靠“鎮(zhèn)旅融合”的概念在文旅項(xiàng)目中占有一席之地。例如，浙江龍泉青瓷小鎮(zhèn)、景寧畬族自治縣畬鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、杭州西湖龍塢茶鎮(zhèn)以及銀川鎮(zhèn)北堡等，看似特色迥異、各具千秋，但深挖其經(jīng)營(yíng)理念就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些特色小鎮(zhèn)大多是以樹(shù)立獨(dú)特旅游形象為出發(fā)點(diǎn)，依托原生態(tài)民俗文化，成功打造出了文旅項(xiàng)目。

特色小鎮(zhèn)對(duì)想要跨界運(yùn)營(yíng)的房企具有很強(qiáng)的借鑒價(jià)值。一方面特色小鎮(zhèn)突出了旅游運(yùn)營(yíng)在項(xiàng)目中的重要性；另一方面，形色各異的旅游小鎮(zhèn)也顯現(xiàn)出了個(gè)性化和稀缺性的優(yōu)勢(shì)，從根本上解決同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的頑疾，提高旅游目的地的復(fù)購(gòu)、重游和二次消費(fèi)。因此，文旅地產(chǎn)發(fā)展依托的是文化多樣性的價(jià)值認(rèn)同，想要打造經(jīng)典文旅項(xiàng)目，個(gè)性化和稀缺性運(yùn)營(yíng)才是最佳途徑。

路徑四：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

在國(guó)家大力推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景下，房企在農(nóng)業(yè)的開(kāi)發(fā)，可以更好地發(fā)揮自身統(tǒng)籌規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，加快建設(shè)進(jìn)度、提高周轉(zhuǎn)效率、享受諸多政策紅利。

2017年年初，中央文件曾明確表明：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和收益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、閑適體驗(yàn)于一體的田園綜合體。”艾米會(huì)創(chuàng)始人唐飛認(rèn)為，農(nóng)業(yè)作為生活的根本，“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”結(jié)合的價(jià)值體現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)對(duì)鄉(xiāng)村閑置資源的激發(fā)與利用，同時(shí)促發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎，助力打造農(nóng)業(yè)特色生產(chǎn)和人文性質(zhì)相結(jié)合的項(xiàng)目。

在建設(shè)田園鄉(xiāng)村的眾多產(chǎn)業(yè)嫁接模式中，綠色生態(tài)的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”模式受到越來(lái)越多房企的關(guān)注。早前，已有綠城、中糧等房企通過(guò)和農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)卣献鞯姆绞剑囁?/span>“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型模式。

2018年1月，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)公開(kāi)表示，“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，明確表態(tài)轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)的計(jì)劃。同月，華潤(rùn)置地也攜手中國(guó)農(nóng)科院下屬企業(yè)中花易達(dá)發(fā)布了全新農(nóng)業(yè)品牌“耕雨”，并正式宣布開(kāi)始打造自己的田園綜合體。

隨著物質(zhì)條件的豐富，市場(chǎng)也出現(xiàn)了新需求。很多城市現(xiàn)在都出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：居民越來(lái)越喜歡購(gòu)買(mǎi)安全、優(yōu)質(zhì)、新鮮的農(nóng)副產(chǎn)品，非常熱衷到城郊采摘果蔬，親近自然。現(xiàn)代人喜歡追求更健康的生活方式和更宜居的生活環(huán)境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對(duì)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游有剛性需求。

因此，地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)的融合是趨勢(shì)所在。他說(shuō)，“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的全新模式的確會(huì)為與農(nóng)業(yè)息息相關(guān)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)帶來(lái)更深度的跨界，但房企需要加強(qiáng)合作，在不擅長(zhǎng)的領(lǐng)域?qū)で蠖喾轿坏馁Y源支持，形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

農(nóng)業(yè)以休閑度假、鄉(xiāng)村旅游等方式漸入人心，農(nóng)業(yè)自身資源效應(yīng)及開(kāi)發(fā)潛力顯現(xiàn)，加之政府重視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從根本上推動(dòng)了以新型生態(tài)小鎮(zhèn)化為導(dǎo)向、融合“休閑旅游、文化產(chǎn)業(yè)、教育科普、宜居養(yǎng)生”為基點(diǎn)的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的綜合新型生態(tài)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)發(fā)展。“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”的新思路，也將為房企的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目注入新活力。

路徑五：新能源汽車(chē)

2018年8月7日，恒大法拉第未來(lái)智能汽車(chē)（中國(guó)）有限公司在廣州南沙正式成立，注冊(cè)資本金20億美元，控股大股東為香港恒大健康。

FF公司CEO為前樂(lè)視網(wǎng)CEO賈躍亭，FF公司致力于打造高端新能源電動(dòng)汽車(chē)，號(hào)稱(chēng)做"中國(guó)版的特斯拉"，此前由于樂(lè)視網(wǎng)的財(cái)務(wù)風(fēng)波，FF公司一度陷入停滯狀態(tài)，如今恒大斥資入股成為大股東后，法拉第未來(lái)將如何發(fā)展成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

恒大集團(tuán)的"房地產(chǎn)+汽車(chē)"的跨界，一點(diǎn)都不奇怪，作為衣、食、住、行四大民生中最重要、消費(fèi)額最大的住房和出行，在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將占據(jù)人們生活支出的主導(dǎo)地位，兩大產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，或許將蹦發(fā)出更加強(qiáng)勁的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，比如，地產(chǎn)可以借助汽車(chē)產(chǎn)業(yè)城概念進(jìn)行拿地、汽車(chē)可以作為地產(chǎn)項(xiàng)目的落地配套、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈可以為地產(chǎn)提供人口和消費(fèi)支撐、地產(chǎn)又可以成為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的增值點(diǎn)。