長租公寓“風口”下的隱憂

Jessi 2018.08.26

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近兩年市場逐步對長租公寓形成一種共識，即租賃已經接棒成為房地產市場化20年后的下一個轉型方向，同時也是資本眼中的新一輪“風口”。不過，在當前階段，其中暴露出來的問題并不比市場嗅到的機會少。在套用傳統的模式無效的情況下，長租項目要采用何種融資模式、盈利模式，是整個市場下一步繞不開的話題。

長租公寓盈利難

杭州鼎輝家破產波及4000租客，長租公寓的金融化運作模式被曝光，并引來社會廣泛關注。

從當前跑馬圈地的市場格局來看，長租市場主體主要包括開發商系、中介系、酒店系以及創業系等不同背景的運營方。財大氣粗的開發商運營者吐槽長租項目虧損已經成為常態。Soho中國潘石屹表示，“按照銀行的基準利率4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。”

長租公寓項目確實很多都不賺錢，主要是收益是單一的，而且很多租金上升空間不大。這和租賃需求的過渡性有關。租賃市場收益呈U型，剛開始靠收租可以，但隨著規模做大，經營成本增加，比如說消防、職工薪酬成本增加，政府監管導致各類審批節奏放緩等，所以做到一定程度要想辦法突破一個瓶頸。

長租公寓融資渠道單一

由于政策層面的鼓勵，長租公寓的資產證券化產品發行報備的條件和流程均較其他產品要容易很多。考慮到回報周期長、盈利難等問題，資金方尤其是銀保等金融機構仍以謹慎為主。

從目前市場的選擇來看，租賃市場多以REITS、類REITS為代表的資產證券化產品為主要融資模式。不過，在實際操作中這些產品也沒有逃脫傳統的路徑，面臨著頗多問題。產品設計上，還是‘抵押+兜底’，還要求發行方出25%的劣后，利率比同等級債券高1%左右。

吸引金融產品進入，核心問題是租價比（一年租金/售價），分子和分母都很難動。觀察國家政策的思路，是要通過非住轉住的方式做大分母；但是非住轉住資產流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，現在主要看主體信用，實際上就縮小了融資主體范圍。

這些問題仍需要進一步的解決方案。

長租公寓模式存風險

北京剛剛因房租上漲和個別住房租賃企業哄抬租金搶占房源而進入嚴監管模式，8月23日杭州鼎家因經營不善宣布破產，約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家。

然而，此次鼎家破產案暴露了三大風險：

第一、租客信用被違規使用的風險。此類租賃業務，中間加入了一層消費貸業務。所以租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不愿意出租了，這個時候租客就會很被動。但租客是必須要償付此類網貸的，這就會帶來很多被動或很尷尬的地方。

第二、租金收益的監管不到位。尤其是類似公司很多都是帶有網絡、科技、資產管理等字眼，旗下公司魚龍混雜，類似資金是用于收購房源還是挪作其他用途，都面臨很多不確定性。類似不確定也帶來了很多風險，即一旦資金斷裂或挪用，此類長租公寓背后的多米諾骨牌效應就會顯現。

第三、內部管理混亂。長租公寓一旦規模做大，相關的管理就需要健全，如果內部管理層都扯皮，那么很多違規亂象就會出現。而且管理層之間有各類糾紛，也會導致房東和租戶受牽連，所以一個穩定的或者說統一口徑的租賃管理很關鍵。

長租公寓行業的運營與發展，不管是盈利模式與能力的打造，還是融資渠道、方式的創新與運營模式的探索，對于當前行業而言，都面臨諸多問題，有待行業參與者的不斷創新與探索。

更多相關資料，請詳見：國開聯發布的《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》