長租公寓催生千億市場，家裝行業迎機遇

Jessi 2017.10.17

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存量時代的中國租賃市場商機巨大。萬科、龍湖、佳兆業等知名房企紛紛進入長租公寓領域，并公布了各自的長租公寓拓展計劃和目標。萬億級存量市場也預示著長租公寓在建設、裝修的需求上將不斷增加。按照每5年進行一次裝修的假設估算，長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。

龍頭家裝企業聞風而動

從目前各品牌長租公寓公布的計劃來看，萬科泊寓預計到2018年拓展45萬間；龍湖冠寓預計2017年底將開1.5萬間左右，力爭三年達到10萬間的規模；佳兆業2017年6月發布長租公寓品牌“創享空間”，預計三年內打造10萬間。長租公寓作為存量住房的風口，對家裝業是否能產生直接帶動作用？

我國目前品牌公寓的數量在200萬間左右，占整體租賃市場的比重約為2%。其中集中式公寓龍頭公司的平均管理規模為2~3萬間左右，分散式龍頭公司管理規模在50萬間左右。當未來品牌公寓達到10%的市場占有率時，管理公寓數量將達到1060萬間。

面對不斷龐大的市場空間，龍頭裝修公司也開始聞風而動。2017年9月16日，東易日盛發布公告稱成立長租公寓事業部，全面負責長租公寓裝修相關業務，并認為，按照每5年進行一次裝修的假設估算，長租公寓每年的裝修市場至少在千億元以上。盡管長租公寓市場空間巨大，但目前對家裝市場的影響卻較為微弱。廣田集團依然是以與開發商合作的商品住宅裝修業務為主，長租公寓裝修尚屬于相對較小的業務。

在國家大力推進“租售并舉”的政策下，裝修公司看好的不僅是龐大的租賃市場空間，而是多年的房地產精裝市場已經被做成了雞肋。精裝市場面臨著無利可圖、倒賠現金流和質量風險，大部分供貨商都變成了出賣勞動力和產能。而長租公寓客戶考慮租不租的時候是把位置、價格和裝修綜合在一起判斷考慮，所以，長租公寓的市場化程度遠遠高于精裝修的市場化程度。

目前家居行業正處于整合狀態下，盡管市場規模很大，但能占有1%市場份額的企業卻很少，并且在國家樓市調控與行業競爭的雙重壓力下，家居企業強者恒強、弱者面臨淘汰的趨勢日益明顯。

裝修要當成產品來做

在薄利時代，長租公寓運營企業對裝修成本的要求非常敏感。但同時，由于處在占領市場階段，大型家裝企業也認為當下“無利可圖”，而小的供應商又會出現種種問題。

與集中式公寓裝修方式不同，以優客逸家為代表的分散式公寓的裝修大多依靠外包給三方企業。其裝修合作方都是在當地招標，采用規模較小的供應商以方便供貨。

目前已經有很多裝修公司介入到長租公寓中來，但更多的是把長租公寓的裝修當做一個工程來做。應該把長租公寓作為一個裝修產品而不是裝修項目。目前長租公寓的裝修存在的最大問題就是沒有當成產品來做，一個產品首先要了解租客的生活方式和喜好特征，再進行特殊性開發，比如怎么做得更低價但是更耐久，風格更不易過時，從維修保養的角度來講如何降低對租戶的騷擾，這都需要專業性的開發。

由于成本控制，長租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護人員，所以對裝修質量和耐久性要求很高，一般來說，三年后裝修就得翻新，否則就會影響房租價格。

家居企業面臨行業競爭的壓力往往大于國家宏觀調控的壓力，大企業通過更高的效率、更低的成本占有更多的市場空間，而小企業不斷被邊緣化。目前企業的土地、環保、人工成本都在上升，原材料價格則有波動性，在這種背景下企業要將產品價格壓下來才能獲得市場份額，只有通過擴大生產規模、降低單位成本來實現。

據國開聯預測，目前長租公寓還處于賣方市場，未來會有大量的上下游公司進入到這一行業，1~2年很快就會變成買方市場。

更多相關資料，請詳見：國開聯發布的《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》