近年來，隨著各路資本涌入，長租公寓市場正在迅速發展。一方面長租公寓的萬億前景被房企看好；另一方面，房企面臨增收不增利的困境，轉型尋求利潤增長點是大勢所趨。從政策以及市場本身來看，長租公寓處在發展初期，對于企業而言，該領域目前仍是一片“鹽堿地”，但未來發展潛力巨大。

長租公寓發展迅速

一直以來，我國房地產市場的主角始終是房屋買賣市場，租賃市場發展相對而言較為薄弱。不過，在房地產市場進入“白銀時代”、存量時代后，租賃市場的關注度越來越高。近幾年，包括房企、二手房中介機構，甚至是互聯網公司都開始發力長租公寓市場，資本力量的介入更是讓長租公寓市場得到迅速發展。

值得注意的是，2017年房企在2016年業績會上，也更多地談到長租公寓市場的布局。3月24日，龍湖地產有限公司業績會上，該公司CEO邵明曉在接受媒體采訪時表示，龍湖將全力以赴為冠寓提供發展資源，長租公寓方面，龍湖計劃是每年開1萬-1.5萬間，三年后能夠達到10億元以上的租金收入(2017年為第一年)。在長租公寓布局上，冠寓未來將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個一線及領先二線城市。

3月21日，旭輝集團設立合營公司涉足公寓租賃。此前，旭輝集團副總裁林峰也在他的私人朋友圈里轉發了他們做長租公寓的文章，并稱希望未來可以做到20萬間。同樣，萬科也積極布局長租公寓領域。3月7日，萬科董事會秘書朱旭也曾表示租房的市場規模至少有1萬億元，目前在長租公寓領域沒有獨角獸的領軍人物。為此，萬科今年把長租公寓作為很重要的著力點。

事實上，不只是上述房企，包括遠洋、陽光城等在內的眾多房企都已開始布局長租公寓。據克而瑞數據顯示，在TOP30房企中，已有1/3進入了長租公寓。

此外，不僅是房企加速布局長租公寓，二手房中介機構同樣如此。如鏈家旗下租賃品牌自如友家，2011年就已經成立，到現在接近六年時間，目前已經管理35萬間房屋。另外，還有互聯網公司創業的公寓品牌，如魔方、YOU+等。

萬億規模下的競爭

之所以眾多房企、中介機構、各路資本紛紛進入長租公寓領域，背后的主要原因則是瞄準了長租公寓的未來。

據國開聯發布的《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》行業研究報告顯示，2016年中國房產租賃市場租金規模大約達到了1.1萬億元，預計2020年這一數據將達到1.6萬億元，2025年增長到2.9萬億元，到2030年預計會超過4萬億元。

過去幾年中，長租公寓市場正迅速發展。目前已有20余家長租公寓相關公司贏得近35億元的融資，預計后續資本市場的投資仍將繼續。國開聯認為，隨著長租公寓市場主體的增加，并且各參與方都有加大布局的趨勢，大家都想在長租公寓這塊萬億元蛋糕下分一杯羹，未來行業一場廝殺在所難免。

未來租賃市場規模巨大，各路資本、開發商也開始進軍房屋租賃領域，未來行業會呈現出百花齊放的格局，決定一個品牌能否立足的關鍵在于成本控制及運營管理的能力。

以房企布局長租公寓為例，盡管開發商進入租賃市場本身有著資金、建造、裝修等多重天然優勢，但目前國內開發企業在租賃公寓方面的問題并不在此，成本管控和運營管理才是核心關鍵。房企在開發銷售類產品時習慣以快周轉為最高目標，當持有運營時，需要考慮的卻是完全不同的問題。如何在兩個平行的領域都走得通，是想要涉足租賃領域開發企業亟待解決的問題。

在未來的市場競爭中，對運營機構的盈利能力也是一種考驗。長租公寓盈利模式不應該只是低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”的經營效益，而是應該在擴大規模后增加增值服務，包括租賃社區消費需求的把握等。

政策及市場有待規范

盡管長租公寓市場這幾年有了較快的發展，但不得不說的是，長租公寓目前仍是在‘鹽堿地’中前行。

租賃市場的發展時候未到，還需要一個培育的過程。現在的稅收制度其實不鼓勵或者沒有引導市場把房屋釋放出來，這就意味著房地產市場還是以房屋的增值、以城市化、以土地快速增值為特征的市場形態，所以目前租賃市場僅僅是房屋交易市場的補充。真正要做到通過租賃這種方式解決住房問題為時尚早。此外，現在的長租公寓企業大多以資產管理的形態出現，這也說明制度和市場需求之間不匹配。

從政策端來看，2016年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。業內認為，這一政策的出臺對長租公寓市場是利好，不過，目前圍繞刺激、保護、支持租賃市場的許多制度要素都很欠缺。

從長租公寓市場自身的發展來看，產品如何更好地匹配客戶需求，高于普通租房的價格能否配套相應的服務，以及如何保證規模擴張與質量之間的平衡，這些都是長租公寓企業應該注意的問題。

不過，長租公寓市場未來巨大的潛力是被業內廣泛看好的。“鹽堿地”中尚且存活下來的長租公寓品牌，在市場發展不斷走向規范成熟之后，發展前景可期。

更多相關資料，請詳見：國開聯發布的《中國長租公寓行業商業模式與投資策略報告》