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國家政策頒布，催生“租賃地產”市場

戴茂文 2016.06.13

居者有其屋，是中國歷代政府保障民生的基本工作。但當今中國的經濟過度依賴房地產，高房價讓年輕人難以承受，租房將長期存在。過去國家對租房不夠重視，但今年中央經濟工作會議將租房制度上升為國策，租房這個市場已經迎來翻天覆地的變化。

 

6月3日，國務院辦公廳印發了關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見（下面簡稱國辦發〔2016〕39號），以檔形式確立了未來中國租房市場的基本格局，并確定了要在2020年完成市場的機制和體制建設。那么國家給租房市場畫的是一個怎樣的藍圖？

 

1、“租賃地產”概念形成

國辦發〔2016〕39號明確了：租房這事給市場做，國家提供政策，不參與市場。租房市場這個市場主要的玩家是住房租賃企業、中介機構、個人出租者三類。政府持有的公租房也將委托給市場的租房機構運營。同時國家鼓勵開發商也一起來做住房租賃，主要模式是利用開發商自己手里的庫存房出租或與住房租賃企業合作。

 

政策層面已多次表明國家希望開發商參與租房市場。值得注意的是本次檔，提出了一個新概念“租賃地產”，即開發商持有物業，同時與住房租賃企業合作共同經營租賃。近期上海已經放出了狠招，在國家土地出讓之時規定開發商拿地開發，必須自持15%的面積作為租賃住房，不允許銷售，不允許做商業，也不得轉讓，更不得分割抵押。

 

這意味著今后如果想做房地產開發，你不得不做長租公寓，要么你自己做，要么找人合作。住建部此前推行隔斷房“N+1”就以上海為模版，從土地政策源頭上劃定租房比例或將同樣被推行全國。

 

2、目標，到2020年將形成規模化租房市場

國辦發〔2016〕39號指出未來租房市場會是大、中、小租房租賃的公司并存，這些住房租賃企業要規模化、集約化、專業化來滿足市場。時間點是到2020年，市場將是形成穩定、規范的市場，體制法律法規健全。

 

公寓市場具有很強的地域性，大型公寓公司異地開拓市場困難重重，決策層也認識到租房市場的這個特征，因此判斷未來市場是大、中、小租房租賃的公司并存。面對房地產這個巨大市場，目前租房市場上所有的龍頭都只占市場的冰山一角，任重道遠，2020年是一個階段節點。

 

3、完善租房租賃管理制度

租房市場已經確定為國策，事關民生，國辦發〔2016〕39號檔明確了租房市場的主管單位是：住房城鄉建設部門，即此前個別有旅游局或商務部下屬的某些行業協會的分支機構或將涉及到多頭管理或越權，增加企業負擔，各種不對口的協會、委員會或將被注銷。

 

文件明確，住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作，要會同有關部門加強住房租賃市場監管，完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。

 

同時針對租客一端，落實到公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。

 

4、多種優惠政策相伴

檔再次明確85號文關于公寓是生活性服務業的政策優惠，住房租賃公司將享受稅收優惠。同時針對個人出租者，收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策，一般則按3.5%的稅率征收，中介機構則實行6%的增值稅率，租房所得個稅減半。

 

另一方面，房租未來將計入納稅抵扣，未來個稅征收統計時可扣除房租后征收。

 

公寓行業是一個相對重資本的行業，資金一直是制約行業發展的主要問題，本次檔還首次提及支持住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。為資金問題指明了出路。

 

租房市場已經上升為國策，政府通過制度設計發展這個行業意圖明顯，同時租房所涉及的稅率也將大幅度調整，租金抵扣稅費將成為常態，提供租房發票、租房備案等將是標配。未來租房市場將是法制化、規范化、透明化。租房市場，變化越來越快。

觀點

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