園區空置率攀升與招商模式轉型正形成鮮明對比。當傳統“政策競價”模式逐漸失效時，一批產業園區通過精準定位、生態賦能和數字驅動，正在開辟招商新路徑。

 

2025年全國產業園區總建筑面積已突破62億平方米，但企業擴產需求增速僅維持在3%-5%的水平，結構性空置問題日益凸顯。

 

產業園區單方租金從2022年一季度的138.0元/平方米·月降至2025年二季度的108.3元/平方米·月，降幅達21.5%，平均入住率也從91.5%下滑至70.8%。

 

面對傳統招商模式效能遞減、約60%園區產業定位同質化的困境，一批先行園區通過創新實踐實現了逆勢增長，為行業轉型提供了寶貴經驗。

 

01 東部地區：蘇州工業園區——技術策源與全球鏈接

在蘇州工業園區MEMS中試平臺內，工程師們正在調試價值數億元的納米級加工設備。這些設備向全球企業開放，吸引了來自多個國家的技術團隊在此進行研發試驗，形成了濃厚的國際合作創新氛圍。

 

基本概況：蘇州工業園區是中國與新加坡政府間的重要合作項目，連續多年位列國家級經開區綜合排名首位，在轉型升級過程中系統布局新興產業招商。

 

創新舉措：園區投資6億元建設開放型MEMS中試平臺，面向全球吸引納米技術企業集聚。采取“狼群戰術”培育創新藥企集群，通過政府引導基金以20%參股撬動社會資本，并創新設計社會資本優先退出機制。

 

實證成效：已吸引超100家納米技術企業集聚，推動產業產值突破1550億元，躋身全球五大納米產業集聚區。BioBAY生物醫藥園培育了48個上市藥品，形成創新藥企集群效應。

 

主要經驗：通過打造高端技術平臺吸引產業鏈企業集聚，結合資本手段放大政府資金杠桿效應，實現“技術-資本-產業”良性循環。

 

02 中西部地區：云南彌渡產業園——“飛地經濟”與區域協作

 

在上海奉賢區的“彌渡飛地”辦公空間內，來自云南的企業家正在向東部投資者展示特色農產品加工項目。通過滬滇協作機制，西部資源與東部市場實現了高效對接。

 

基本概況：云南彌渡產業園位于西部地區，資源條件和產業基礎相對薄弱，面臨招商難題。

 

創新舉措：依托滬滇協作機制，成立“奉賢-大理商務中心”，借力上海東方美谷品牌資源進行聯動招商。創新采用“飛地經濟”模式，將東部地區的品牌、資源與西部地區的土地、政策優勢相結合。

 

實證成效：成功引進22家數字健康企業，實現“飛地經濟”產值1.95億元，為當地創造了就業機會和經濟增長點。

 

主要經驗：打破行政區劃限制，通過區域協作實現資源互補，借助東部知名品牌帶動西部地區產業發展。

 

03 山西轉型綜改示范區——從“大水漫灌”到“精準滴灌”

 

在山西轉型綜改示范區招商指揮部，大屏幕上實時顯示著項目對接進度。招商團隊采用“金字塔”篩選機制，從大量項目中精準識別出符合園區產業導向的優質項目，確保招商質量。

 

基本概況：作為山西高質量發展的“排頭兵”，山西轉型綜改示范區面臨資源型經濟轉型的挑戰。

 

創新舉措：構建“金字塔”招商架構：塔底全員收集項目信息，塔腰由招商部門精準篩選對接，塔尖通過管委會快速決策。建立“職能保障部門抓項目引薦—專業招商部門抓精準招商—園區服務中心抓項目落地建設”的產業鏈精準招商機制。

 

實證成效：今年簽約的95個項目全部為無政策訴求的工業類項目，總投資達428億元。正在洽談對接項目145個，計劃總投資666億元，形成了“落地開工一批、簽約入區一批、跟蹤洽談一批”的良性發展態勢。

 

主要經驗：改變傳統“撒網式”招商模式，通過精準篩選和快速決策機制，提高招商質量和效率。

 

04 川南新材料化工園區——要素賦能與服務創新

 

在川南新材料化工園區政務服務大廳，企業負責人通過“惠企政策計算器”平臺，幾分鐘內就匹配到了適合的扶持政策。園區工作人員主動上門，為企業提供從政策對接到融資協調的全流程服務。

 

基本概況：位于四川省自貢市沿灘區，是以氟硅化工新材料為主線、新能源材料和精細化工為兩翼的特色園區。

 

創新舉措：推出“惠企政策計算器”智能平臺，自動為企業匹配符合條件的扶持政策。設立5億元規模的產業投資基金支持氟硅新材料產業發展。推行“標準地+承諾制”改革，將地塊能耗、排放等指標提前公示，實現“拿地即開工”。

 

實證成效：平臺已幫助企業累計申領資金超2000萬元，平均縮短政策對接時間60%。已引進企業46戶，其中投產和試生產項目15個。協調企業融資3.6億元，為12家企業注入發展動能。

 

主要經驗：通過智能化手段提升政策服務效率，結合產業投資基金培育本地產業生態，通過“標準地”改革加速項目落地。

 

05 多地國資園區——“0租金”模式與生態培育

 

在廣州黃埔區的一處國資產業園內，初創企業享受著“0租金”辦公空間的支持。園區運營方不僅提供優惠的辦公條件，還定期組織投融資對接和產業交流活動，幫助企業快速成長。

 

基本概況：包括廣州黃埔區、南沙區以及深圳、成都、蘇州、杭州、北京等地的國資產業園，面對市場下行壓力采取的創新舉措。

 

創新舉措：推出“0租金”產業空間，采用分階段租金減免機制。如廣州黃埔區拿出區屬國企的15萬平方米產業空間試點實施“0租金”政策。深圳統籌調配10萬平方米市屬國企產業園區資源，為符合條件企業提供最長2年免租優惠。

 

實證成效：廣州國資在市內累計建成各類產業園區超150個，吸引超4000家大中型企業及小微創新企業入駐。預計為面積需求較大的企業節省千萬級的成本。

 

主要經驗：改變傳統租金依賴模式，通過“租金換股權”、“服務收費”等方式實現可持續運營，培育新興產業集群。

 

06 創新招商的共性經驗

 

這些案例雖然地域不同、產業各異，但共享一些可復制的成功經驗：

 

精準定位：成功園區都聚焦1-2個細分賽道，避免“大而全”陷阱。如瀏陽經開區80%招商項目聚焦醫療器械細分領域。

 

生態賦能：構建“技術-資本-服務”鐵三角，為企業提供全生命周期服務。云南安寧高新區推行“5D店小二”服務制，使項目建成投產較行業平均周期縮短40%。

 

數字驅動：數字化轉型重構園區競爭力內核。楚雄州打造數字化招商平臺，利用VR全景技術實現“沉浸式考察”，企業落地決策效率提升50%。

 

這些創新實踐表明，產業園區正從“空間載體”進化為“價值樞紐”，從“房東”轉變為“股東”和“生態運營方”，為中國產業升級注入可持續動能。

 

未來三年，產業園區將完成“房東-股東-生態運營方”三重身份躍遷，通過精準定位降低試錯成本、生態賦能提升企業存活率、數字驅動優化資源配置效率。

 

隨著零碳園區建設納入國家政策、區域協作模式廣泛推廣，“精準-生態-數字”三位一體發展范式，將為中國產業升級注入可持續動能。

 

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國開聯致力于打造全國性產業發展集成服務商，圍繞產業鏈內涵主線，在全國范圍內高質量實踐產業鏈咨詢服務10余年，擁有多地區、多領域的實戰經驗，服務內容包括：區域產業規劃、新型工業化規劃、園區發展規劃與定位策劃、招商引資專業服務、營商環境評價與提升優化服務，以及企業戰略規劃咨詢、項目可行性研究、商業計劃書編制等企業投資咨詢服務。

 

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附：國開聯研究中心《產業園區招商專題培訓系列課程方案》

 

國開聯內訓課程《資本招商及并購招商策略與實操》

國開聯內訓課程《產園園區招商引資及運營實務》

國開聯內訓課程《產業園區運營體系構建與產業生態招商策略與實務》

國開聯內訓課程《基于城投平臺核心職能的園區資產盤活與招商策略》

 

國開聯內訓課程《產業園區規劃與產業鏈精準招商引資策略》

國開聯內訓課程《宏觀經濟形勢與產業鏈招商機遇展望》

國開聯內訓課程《基于宏觀經濟與招商政策的創新招商頂層設計思想》

國開聯內訓課程《數字化招商實踐路徑與AI應用破局實戰》

 

國開聯內訓課程《產業園區規劃、招商與運營實務》

國開聯內訓課程《國有產業園區資產盤活與二次招商策略》

國開聯內訓課程《產業園項目投資落位流程解析與運營服務體系構建》