62.8%的空置率，產業園區招商如何破局？

產業鏈咨詢 2025.08.20

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上海張江園區的一間實驗室里，設備蒙塵近半年。某歐洲藥企撤走后，留下的不僅是400平米的空置空間，更是中國產業園區轉型困局的縮影——據戴德梁行統計，2024年全國產業園區平均空置率已達62.8%，五年激增27個百分點。

全國性產業鏈招商圖譜編制機構——國開聯 · 產業鏈咨詢業務負責人表示：當鋼筋水泥的叢林失去產業血脈，一場關乎60億平方米空間的生存革命正在上演。

一、空心化：數據崩塌的真相

2025年的產業園區，像一座座等待復蘇的“休眠火山”。國家統計局數據顯示，全國園區總面積已超60億平方米，年新增供應量仍達1.4億平方米。

但繁華表象下暗流涌動：

玻璃幕墻陷阱：江西某VR產業園的保安老張，每天巡邏時踩過齊膝的雜草。“建好兩年只入駐7家企業”，他指著空置的獨棟樓苦笑。這種景象在三線以下城市已成常態——研發辦公類載體空置率高達60%，相當于每10棟樓就有6棟閑置。

核心城市的失守：曾被資本追逐的上海張江園區，生物醫藥載體空置率攀升至50%。某創業公司創始人坦言：“科創板IPO停滯，融資斷了，我們只能退租實驗室”。

仲量聯行監測顯示，深圳研發辦公類園區空置率超20%，北京中關村軟件園達30%，連REITs明星項目也難逃租金下跌魔咒。

同質化絞殺：長三角某省涌現12個“機器人產業園”，某縣人口不足50萬卻規劃萬畝AI產業園。聯東集團調研指出：“82%的區塊鏈產業園活不過2年，盲目追高讓招商淪為自殺式競爭”。

二、破局者：在廢墟上重建生態

蘇州漕湖畔的“魔術手”

美加金屬公司的舊廠房曾荒廢三年。2023年，蘇相合作區啟動“容積率革命”：通過國企與民企合資開發，將0.25的低效用地改造成4.6倍面積的現代產業園。項目總監舉著設計圖說：“我們給醫療裝備企業定制層高8米的廠房，三個月招滿12家上下游企業”。

這種“存量變增量”模式，已在蘇州盤活37% 的低效產業用地

深圳的“對賭式招商”

“免租三年？我們敢給，但您敢賭嗎？”深圳招商局長在洽談會上拋出方案。政府以市場價30% 的租金吸引企業，條件是企業需承諾三年內創造200萬/畝稅收。2024年該政策吸引超200家企業落戶，稅收反增35%。一位智能制造企業主感慨：“看似政府讓利，實則是雙向奔赴的賭約”。

云南咖啡豆的逆襲

在普洱山區，咖啡農李阿嫂曾因滯銷砍掉半數咖啡樹。2024年思茅產業園引入精深加工鏈，她的咖啡豆經凍干技術變身高端產品。“現在每畝增收4000元”，她指著園區新建的冷鏈車間笑道。通過“鏈主企業+產業聯盟”模式，該園區吸引28個配套項目，營收增速飆至60.2% 。

三、新戰場：從空間出租到價值共生

當傳統招商陷入紅海，先行者已開辟三條新戰線：

1. 數據戰爭

杭州某園區運營總監點開手機APP：“這套系統讓我們空置率從25%降到8%”。屏幕上實時跳動著企業需求匹配度、能源消耗熱力圖、產業鏈缺口分析。據戴德梁行統計，頂尖園區通過數據驅動招商，效率提升40%，產業服務收入占比（32%）首超空間租賃。

2. 綠色革命

蘇州工業園的屋頂光伏板在烈日下泛著藍光。“這些板子四年回本”，工程師敲著控制屏說。通過綠電補貼+碳配額交易，園區企業電價降至0.12元/度，年減碳相當于種活20萬棵樹。預計2030年，綠色低碳園區市場份額將突破45% 。

3. 縣域突圍戰

山東某園區把縫紉車間搬進鄉鎮祠堂。“大媽們在家門口做工，園區省下30%人力成本”，負責人指著直播間的漢服說。這種“總部研發+鄉村車間”模式，讓縣城園區找到差異化生存密碼

合肥高新區的“科技支行”里，信貸經理正將企業的研發投入轉化為信用資產；深圳智能制造園區用“技術經紀人”體系縮短40%產業化周期。當園區從“稅收提款機”蛻變為“創新合伙人”，62億平方米的空置空間，正悄然生長出新質生產力的根須。

作為一家全國性產業鏈招商研究與咨詢服務機構，國開聯研究中心始終致力于產業鏈經濟高質量發展而不斷探索。圍繞既有產業空間資產，如何快速填充新質生產力要素，高質高效的創新開展招商引資活動，助力地區產業鏈經濟更好的發展？

日前，全國性產業鏈招商研究機構——國開聯研究中心發布《產業園區招商專題培訓系列課程及講師配置方案》，涉四大專家講師，及多個實戰型培訓課程。

該系列課程旨幫助學員深入理解產業園區開發運營的深層次邏輯，避免實施策略上的偏差，克服生搬硬套和經驗主義的做法；幫助其在產業園區的規劃、招商和運營方面取得實質性的進步和成功，為推動產業發展和區域經濟增長做出貢獻。

國開聯產業園區招商系列培訓課程

專家講師

桑弘華——資本與產業園運營專家

主講課程：

-《高維操盤——產業園運營及并購招商策略與實操》

-《產業規劃與招商引資策略》

-《宏觀經濟與投資趨勢展望》

桑老師11年來專注于產業園領域，從產業園的規劃設計、到園區招商引資、再到園區企業資本運營（包括資本的投入到退出）的全過程，均有豐富的實戰經驗。

13年資本與產業園運營實戰經驗、英國IRCA 主任評審員

曾任：億方集團執行總裁、高晟華屹基金執行董事

泰豐，產業園區招商運營專家

主講課程：

-《產園園區招商引資及運營實務》

-《產業園區服務管理體系的建立和實施》

-《城投平臺的轉型與發展》

泰豐老師，產業園運營管理專業的“企業人+培訓人”，歷經世界500強企業、國企、上市企業、大型民企等不同性質的企業，使他深諳任意性質下的產業園運營管理全流程，更通過實際行動在商業化項目管理和企業發展中取得了顯著成就。

20年產業園運營實戰經驗，陜西省發改委、工信廳專家庫專家

曾任：中南高科西安城市公司常務副總經理、華夏幸福基業（上市）城市建設運營中心總經理

張軒榮，宏觀、AI戰略與資本運作專家

主講課程：

-《宏觀經濟與產業轉型升級——政策解讀與創新路徑》

-《AI時代政府招商引資的破局實戰》

張老師深耕戰新產業，在AI、汽車、生物醫學等多個領域的知名公司中擔任過核心高管或戰略顧問，深知行業痛點與企業需求，憑借“實業+金融”的復合背景，取得了多項可觀的成果。

法國蒙大工商管理博士、上海股權交易中心專家顧問麥肯錫前銀行總行項目組PM負責人之一

曾任：盛大汽車集團（汽車產業）集團副總裁、安源生物（生物醫藥產業）公司副總裁

溫茗，產業規劃與投資專家，頂層設計教練

主講課程：

-《產業園規劃、招商和運營實務》

-《商業地產招商和運營實務》

-《國有資產管理和資產盤活》

-《產業規劃和產業投資》

溫茗老師擅長從項目價值成長的過程出發，規劃發展戰略、商業模式、運營模式和投融資模式，擅長項目的經營創新和轉型升級咨詢。曾長期在省直機關及央企國企工。

廣東省并購重組協會高級顧問、廣東省政府質量獎評審專家、深圳市投資商會副秘書長（兼職）

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A、課堂講授

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