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62.8%的空置率,產業(yè)園區(qū)招商如何破局?

產業(yè)鏈咨詢 2025.08.20

上海張江園區(qū)的一間實驗室里,設備蒙塵近半年。某歐洲藥企撤走后,留下的不僅是400平米的空置空間,更是中國產業(yè)園區(qū)轉型困局的縮影——據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,2024年全國產業(yè)園區(qū)平均空置率已達62.8%,五年激增27個百分點。

 

全國性產業(yè)鏈招商圖譜編制機構——國開聯(lián) · 產業(yè)鏈咨詢業(yè)務負責人表示:當鋼筋水泥的叢林失去產業(yè)血脈,一場關乎60億平方米空間的生存革命正在上演。

 

一、空心化:數(shù)據(jù)崩塌的真相

 

2025年的產業(yè)園區(qū),像一座座等待復蘇的休眠火山。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,全國園區(qū)總面積已超60億平方米,年新增供應量仍達1.4億平方米。

 

但繁華表象下暗流涌動:

 

玻璃幕墻陷阱:江西某VR產業(yè)園的保安老張,每天巡邏時踩過齊膝的雜草。建好兩年只入駐7家企業(yè),他指著空置的獨棟樓苦笑。這種景象在三線以下城市已成常態(tài)——研發(fā)辦公類載體空置率高達60%,相當于每10棟樓就有6棟閑置。

 

核心城市的失守:曾被資本追逐的上海張江園區(qū),生物醫(yī)藥載體空置率攀升至50%。某創(chuàng)業(yè)公司創(chuàng)始人坦言:科創(chuàng)板IPO停滯,融資斷了,我們只能退租實驗室

 

仲量聯(lián)行監(jiān)測顯示,深圳研發(fā)辦公類園區(qū)空置率超20%,北京中關村軟件園達30%,連REITs明星項目也難逃租金下跌魔咒。

 

同質化絞殺:長三角某省涌現(xiàn)12機器人產業(yè)園,某縣人口不足50萬卻規(guī)劃萬畝AI產業(yè)園。聯(lián)東集團調研指出:“82%的區(qū)塊鏈產業(yè)園活不過2年,盲目追高讓招商淪為自殺式競爭

 

二、破局者:在廢墟上重建生態(tài)

 

蘇州漕湖畔的魔術手

 

美加金屬公司的舊廠房曾荒廢三年。2023年,蘇相合作區(qū)啟動容積率革命:通過國企與民企合資開發(fā),將0.25的低效用地改造成4.6倍面積的現(xiàn)代產業(yè)園。項目總監(jiān)舉著設計圖說:我們給醫(yī)療裝備企業(yè)定制層高8米的廠房,三個月招滿12家上下游企業(yè)

 

這種存量變增量模式,已在蘇州盤活37% 的低效產業(yè)用地

 

深圳的對賭式招商

 

免租三年?我們敢給,但您敢賭嗎?深圳招商局長在洽談會上拋出方案。政府以市場價30% 的租金吸引企業(yè),條件是企業(yè)需承諾三年內創(chuàng)造200/畝稅收。2024年該政策吸引超200家企業(yè)落戶,稅收反增35%。一位智能制造企業(yè)主感慨:看似政府讓利,實則是雙向奔赴的賭約

 

云南咖啡豆的逆襲

 

在普洱山區(qū),咖啡農李阿嫂曾因滯銷砍掉半數(shù)咖啡樹。2024年思茅產業(yè)園引入精深加工鏈,她的咖啡豆經凍干技術變身高端產品。現(xiàn)在每畝增收4000,她指著園區(qū)新建的冷鏈車間笑道。通過鏈主企業(yè)+產業(yè)聯(lián)盟模式,該園區(qū)吸引28個配套項目,營收增速飆至60.2% 

 

三、新戰(zhàn)場:從空間出租到價值共生

 

當傳統(tǒng)招商陷入紅海,先行者已開辟三條新戰(zhàn)線:

 

1. 數(shù)據(jù)戰(zhàn)爭

杭州某園區(qū)運營總監(jiān)點開手機APP這套系統(tǒng)讓我們空置率從25%降到8%”。屏幕上實時跳動著企業(yè)需求匹配度、能源消耗熱力圖、產業(yè)鏈缺口分析。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計,頂尖園區(qū)通過數(shù)據(jù)驅動招商,效率提升40%,產業(yè)服務收入占比(32%)首超空間租賃。

 

2. 綠色革命

蘇州工業(yè)園的屋頂光伏板在烈日下泛著藍光。這些板子四年回本,工程師敲著控制屏說。通過綠電補貼+碳配額交易,園區(qū)企業(yè)電價降至0.12/度,年減碳相當于種活20萬棵樹。預計2030年,綠色低碳園區(qū)市場份額將突破45% 

 

3. 縣域突圍戰(zhàn)

山東某園區(qū)把縫紉車間搬進鄉(xiāng)鎮(zhèn)祠堂。大媽們在家門口做工,園區(qū)省下30%人力成本,負責人指著直播間的漢服說。這種總部研發(fā)+鄉(xiāng)村車間模式,讓縣城園區(qū)找到差異化生存密碼

 

合肥高新區(qū)的科技支行里,信貸經理正將企業(yè)的研發(fā)投入轉化為信用資產;深圳智能制造園區(qū)用技術經紀人體系縮短40%產業(yè)化周期。當園區(qū)從稅收提款機蛻變?yōu)?/strong>創(chuàng)新合伙人62億平方米的空置空間,正悄然生長出新質生產力的根須。

 

 

作為一家全國性產業(yè)鏈招商研究與咨詢服務機構,國開聯(lián)研究中心始終致力于產業(yè)鏈經濟高質量發(fā)展而不斷探索。圍繞既有產業(yè)空間資產,如何快速填充新質生產力要素,高質高效的創(chuàng)新開展招商引資活動,助力地區(qū)產業(yè)鏈經濟更好的發(fā)展?

 

日前,全國性產業(yè)鏈招商研究機構——國開聯(lián)研究中心發(fā)布《產業(yè)園區(qū)招商專題培訓系列課程及講師配置方案》涉四大專家講師,及多個實戰(zhàn)型培訓課程。

 

該系列課程旨幫助學員深入理解產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營的深層次邏輯,避免實施策略上的偏差,克服生搬硬套和經驗主義的做法;幫助其在產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商和運營方面取得實質性的進步和成功,為推動產業(yè)發(fā)展和區(qū)域經濟增長做出貢獻。

 

國開聯(lián)產業(yè)園區(qū)招商系列培訓課程

專 家 講 師

 

桑弘華——資本與產業(yè)園運營專家

 

主講課程:

-《高維操盤——產業(yè)園運營及并購招商策略與實操》

-《產業(yè)規(guī)劃與招商引資策略》

-《宏觀經濟與投資趨勢展望》

 

桑老師11年來專注于產業(yè)園領域,從產業(yè)園的規(guī)劃設計、到園區(qū)招商引資、再到園區(qū)企業(yè)資本運營(包括資本的投入到退出)的全過程,均有豐富的實戰(zhàn)經驗。

 

13年資本與產業(yè)園運營實戰(zhàn)經驗、英國IRCA 主任評審員

 

曾任:億方集團執(zhí)行總裁、高晟華屹基金執(zhí)行董事

 

 

泰豐,產業(yè)園區(qū)招商運營專家

 

主講課程:

-《產園園區(qū)招商引資及運營實務》

-《產業(yè)園區(qū)服務管理體系的建立和實施》

-《城投平臺的轉型與發(fā)展》

 

泰豐老師,產業(yè)園運營管理專業(yè)的“企業(yè)人+培訓人”,歷經世界500強企業(yè)、國企、上市企業(yè)、大型民企等不同性質的企業(yè),使他深諳任意性質下的產業(yè)園運營管理全流程,更通過實際行動在商業(yè)化項目管理和企業(yè)發(fā)展中取得了顯著成就。

 

20年產業(yè)園運營實戰(zhàn)經驗,陜西省發(fā)改委、工信廳專家?guī)鞂<?/span>

 

曾任:中南高科西安城市公司常務副總經理、華夏幸福基業(yè)(上市)城市建設運營中心總經理

 

 

張軒榮,宏觀、AI戰(zhàn)略與資本運作專家

 

主講課程:

-《宏觀經濟與產業(yè)轉型升級——政策解讀與創(chuàng)新路徑》

-AI時代政府招商引資的破局實戰(zhàn)》

 

張老師深耕戰(zhàn)新產業(yè),在AI、汽車、生物醫(yī)學等多個領域的知名公司中擔任過核心高管或戰(zhàn)略顧問,深知行業(yè)痛點與企業(yè)需求,憑借“實業(yè)+金融”的復合背景,取得了多項可觀的成果。

 

法國蒙大工商管理博士、上海股權交易中心專家顧問麥肯錫前銀行總行項目組PM負責人之一

 

曾任:盛大汽車集團(汽車產業(yè))集團副總裁、安源生物(生物醫(yī)藥產業(yè))公司副總裁

 

 

溫茗,產業(yè)規(guī)劃與投資專家,頂層設計教練

 

主講課程:

-《產業(yè)園規(guī)劃、招商和運營實務》

-《商業(yè)地產招商和運營實務》

-《國有資產管理和資產盤活》

-《產業(yè)規(guī)劃和產業(yè)投資》

 

溫茗老師擅長從項目價值成長的過程出發(fā),規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)模式、運營模式和投融資模式,擅長項目的經營創(chuàng)新和轉型升級咨詢。曾長期在省直機關及央企國企工。

 

廣東省并購重組協(xié)會高級顧問、廣東省政府質量獎評審專家、深圳市投資商會副秘書長(兼職)

 

 

國開聯(lián)定制培訓課服務

服 務 模 式

 

A、課堂講授

按照您的訴求擬定培訓主題,安排專業(yè)講師為您組織的學員進行講授

 

B、講授+輕咨詢

除了特定主題講授,也結合您的實際問題,給予專業(yè)建議和解決方案

 

C、單位內訓

您自行按需組織單位學員開展專題培訓,國開聯(lián)安排專業(yè)講師前往講授

 

D、定制培訓班

按照您的實際訴求,由國開聯(lián)全程策劃、組織、執(zhí)行專題培訓班

 

關于 國開聯(lián) · 定制培訓課

國開聯(lián)定制培訓課程是由國開聯(lián)研究中心圍繞自身業(yè)務生態(tài)構建打造的高品質培訓服務。致力于聚合國內外優(yōu)秀專家講師,以精準滿足客戶的個性化培訓訴求為原則,提供高品質的培訓課程和內訓服務。培訓課程深度聚焦于:時政黨建、宏觀戰(zhàn)略、產業(yè)經濟、數(shù)字經濟、雙碳能源和未來趨勢六大領域。

 

關于 國開聯(lián)研究中心

國開聯(lián)研究中心是一家綜合性的咨詢服務機構,業(yè)務涵蓋“產業(yè)鏈咨詢、可持續(xù)發(fā)展、定制培訓課”三大版塊,專注于產業(yè)經濟、招商引資、可持續(xù)發(fā)展(ESGCSRSDGs、碳達峰碳中和)、營商環(huán)境、大數(shù)據(jù)等領域的研究、咨詢和培訓服務。成功案例遍及全國30個省級行政區(qū),連續(xù)獲得客戶信賴與委托。

 

官網:www.szsmartpower.com

 

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