在傳統房地產業務面臨行業發展瓶頸、房企紛紛轉型尋求新的利潤高地背景下，產業地產正成為各路資本和眾多開發商加速聚集的領域。2017年下半年，產業地產的發展迎來“井噴”期。十九大報告給中國產業地產發展指明了方向，未來幾年，產業地產將面臨著更多的機遇和發展契機。

日前，國開聯產業研究院產業地產團隊發布了2018年版產業地產系列報告。該系列報告在宏觀層面，針對不同主題產業地產領域發展情況及未來趨勢進行了深度解析和預判；在微觀層面，針對中國產業地產30強分別進行了系統性戰略解析和代表性產業地產項目聚焦研究。

“產業地產”成房地產轉型重要方向

近年來，在房地產集體低迷、商業地產整體遇冷的背景下，以服務實體經濟為主要目的產業地產開始逐漸升溫，正成為地產行業的新寵。無論是政策環境層面，還是市場變化趨勢，產業地產已成為政府、企業、資本關注的焦點。十九大報告給產業地產發展指明了方向，繼續支持產業轉型升級，促進產業邁向全球價值鏈中高端。區域協調發展、鄉村振興發展等戰略實施，也為產業地產的發展趨向選擇起到一定指導性作用。綠色、智能、創新、互聯網+、轉型升級等成為產業發展的關鍵詞，預示著未來地產與產業融合的新方向。

目前，中國住宅市場調控逐步“常態化”，傳統住宅開發進入低利潤增長期，房地產企業面臨轉型升級的迫切需求。在嚴控的樓市政策不斷發酵的情況下，萬科、碧桂園、金地、保利、時代、星河控股、華夏幸福等房企動作頻頻，紛紛布局產業地產。據統計，國內排名前20的房地產商，目前有一半以上涉足于產業地產，成立了專門的事業部、部門或中心，探求“創新驅動、轉型發展”的道路，打造企業的新增長板塊。

黨的十九大之后，隨著沿海產業向中西部轉移，隨著“一帶一路”經濟帶的拓展與延伸，產業地產將面臨更多的機遇和發展契機。房地產開發商、金融資本和制造業正把焦點轉換到產業地產領域，各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。產業地產盈利能力強，遠高于房地產行業平均水平，且部分指標高于傳統住宅領頭企業。未來產業地產的發展方向不僅僅是單純的地產開發，更重要的是招商、運營和資本運作等體系化平臺的搭建。

產業地產成時代價值風口

產業地產發展至今，已逐漸形成總部綜合體和產業綜合體兩大產品線，并形成住宅地產、商業地產、產業地產三駕馬車并駕齊驅的態勢。較高的利潤回報，注定將引發各路開發商之間激烈的競爭。當前，產業地產可劃分為工業地產、科技地產、物流地產和文化創意地產四大類。萬科、碧桂園均分別以物流地產、科技小鎮為入口成功進入產業地產領域。

產業地產涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業模式對產業地產開發至關重要。縱觀各地產企業，盡管各家都宣稱有獨特的產業地產商業模式，但其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產業地產商業模式的精髓，總的來說無外乎四大模式：一是以產業物業開發租售為主的地產開發商模式，以聯東U谷、天安數碼城、坤鼎集團為代表；二是以PPP為主的產業新城開發商模式，以華夏幸福、宏泰發展、中南建設為代表；三是以雙輪驅動為主的產業投資商模式，以張江高科、清華科技園和湖北高投為代表；四是以基金運作為主的基金投資商模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產開發商為典型代表。房地產行業的輕資產模式越來越被重視，張江高科，億達中國、啟迪協信、天安數碼、萬科、遠洋、海爾等各行業的標桿企業，紛紛將產業地產的運營模式從重地產轉向輕重并舉，成為引領產業地產的轉型升級的重要模式。

要成功運營產業地產，招商尤為關鍵。傳統的招商模式已經不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題，比如，政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發成本過高，不利于長遠發展。如何達成產業地產項目的招商目標，正成為諸多產業地產開發商關注的重點課題。張江高科等政府主導園區企業在招商上借助政府力量，招商實力強勢，引進上千家企業；華夏幸福、天安數碼城等市場力量或憑借龐大專業團隊和過往客戶資源積累，或自建招商平臺，招商能力毫不遜色于政府背景企業，企業入住率多在九成以上。聯東集團憑借企業全國化的布局優勢，進行全國聯動招商。

我國產業地產包括三大發展模式：城市更新、工業區改造和產業新城。作為當下房地產轉型升級過程中的關鍵詞之一，城市更新被視為行業未來5-10年的階段性風口。目前，國內一些重點城市的更新項目已起步，北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺了城市更新行動計劃。城市更新項目已相繼成為萬科、華潤、恒大、碧桂園、招商、中海、保利等品牌房企的重要業務板塊。華夏幸福作為我國知名產業新城運營商，一直位于我國產業地產的前列，其在固安成功探索出的“園區+地產”的產業新城模式開始在全國復制。

產業地產呈現四大發展趨勢

從住宅地產到商業地產，再到產業地產，“轉型”已成為當下房地產市場的熱門詞。未來幾年，中國產業地產將呈現以下發展趨勢：

1、產業轉型升級仍是主要目標

一是主導產業選擇上，受政策支持地區的優勢及新興主導產業，再根據不同城市、不同區域自身產業發展的特色，打造跟當地主導產業相契合的產業地產。其中7大戰略性新興行業是未來重點發展對象。二是產業鏈環節上，瞄準高附加值產業鏈，我國制造業“微笑曲線”的底部正在減弱，工業4.0時代制造業生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內經濟升級轉型迫在眉睫，未來發展方向在微笑曲線前后兩端。

2、資本運作將成產業地產的重要內容

產業地產發展的大趨勢是自持物業，一次性銷售回籠資金模式將逐漸退出，項目的投資規模大且資金占壓周期長，對開發商資金鏈要求高。隨著我國的體制機改革深化和金融創新，產業地產必將與資本市場進一步深度融合，資產資金運作金融化發展，REITS、資產證券化、股權投資等各類本運作方式將在產業園區中獲得應用，PPP融資模式也將在園區本運作中大放異彩。

3、區域產業地產將出現結構化差異

產業轉移作為直接推力，不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求；另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發展將更側重研發、金融等高端服務性行業，對應的產業地產形態是科技園區、總部基地等。無錫確立物聯網產業的主導地位，嘉興則形成以光伏產業為主導的產業模式，針對這些產業定位明確、優勢明顯的城市，產業地產的發展空間也較大，可依據當地產業優勢和規劃政策擇機進入。

中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移：長江經濟帶助推中部和川渝地區產業承接能力，工業仍主要以傳統制造業為主，主要產業地產需求是工業園區、物流園、高科技園。隨著長江經濟帶上升為國家戰略，基建、港口將催生大量的產業地產投資機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區拿地成本高，未來國家發力中部地區經濟崛起，產業引入更有勢頭。

4、產業招商更加精細化

沿海產業的轉移與中西部產業的承接與整合，勢必帶來大量的園區招商機會。傳統的招商引資模式已經不能滿足新形勢的競爭要求，這對各地園區的招商引資提出了更高的要求。新時期的園區招商，需要注入更多的技術含量和資本含量。未來產業招商應更加精細化，有兩個方向可供參考：一是客戶的精準定位。在確立產業之后，明確目標客戶的類型，建立產業項目信息庫，進行定向式招商；二是招商運作系統化。圍繞產業招商構建全方位的服務能力，細化產業項目招商的流程和規范，使整個招商工作更具系統性和有序性。

附：產業地產系列報告（2018年版）

養老地產項目投資價值與未來趨勢報告

工業地產行業投資價值與未來趨勢報告

物流地產行業商業模式深度研究報告

文化地產行業商業模式深度研究報告

商業地產行業商業模式深度研究報告

旅游地產行業投資價值與未來趨勢報告

科技地產行業投資價值與未來趨勢報告

教育地產行業投資價值與未來趨勢報告

健康地產行業投資價值與未來趨勢報告

產業地產商業模式與未來趨勢報告

產業地產30強戰略解析與代表項目研究報告